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くらしいきいき

マンション老朽化対策に向け「管理計画認定制度」始動へ

2020年7月22日

築40年超のマンション

老朽化マンションの深刻化

老朽化したマンションが今後さらに増加し、20年後になると築40年超のマンションは367万戸に上ると予想されています。建物や設備の老朽化だけではなく、住民の高齢化、さらに管理の担い手不足も深刻化し、このままでは管理不全のマンション急増により、治安、防災、景観などのさまざまな面で社会問題になるのではないかと懸念されています。
このような背景から、「マンション管理適正化法」の改正案と、老朽化マンションの建替えを促進するための「マンション建替え円滑化法」を改正する法律案が、2020年2月28日に閣議決定されました


認定マンションは税制上の優遇など評価が高まる?

国土交通省は、マンションの適切な管理を促すための「管理計画認定制度」を創設する考えです。

修繕積立金が不足していないかどうか、総会の出席率が低くないかどうか、資金計画や、総会の開催、総会議事録の保管など、管理組合の運営状況等をチェック評価し、マンションが老朽化して放置されないようにするためです。改善の必要があると判断した場合には、自治体から管理組合に助言・指導を行います

詳細は明らかではありませんが、管理が適正に行われていると認定されたマンションには、税制上の優遇策などのインセンティブを与え、認定マンションの増加を促す方針と云われています。

認定を受けたマンションは、評価が高まるので有利に売却できる可能性があり、評価が低くなると売却時に不利になる可能性が出てくるので、2022年度の完全施行までに、マンション管理組合の活動を見直し、確実に認定を受けられるようにしておく必要があります。

改正法案の概要(2020年2月28日に閣議決定)
マンション適管理正化法
適切な管理計画を持つマンションの認定制度創設
管理組合に対して自治体が指導、助言、勧告、認定
マンション建替え円滑化法
外壁の剥落により危害が生じる恐れのある建物も敷地売却可能に
バリアフリー性能が確保されていないマンションなどに、建替え時の容積率特例適用
創設 団地における敷地分割制度
敷地共有者の5分の4以上の同意によって、マンション敷地の分割を可能

「マンションは管理を買え」と云われる理由

老朽化マンション2マンションが老朽化すると、外見上いろいろな症状が出てきます。もっとも分かりやすいのが、外から見て分かる「ひび割れ」や「タイルの剥落」、「鉄部のサビ」などです。


マンションの「血管」にあたる水まわり

老朽化マンション3機能上では、「配管の詰まり」、「防水補修不備による漏水」など、日常の生活に支障をきたすことも起きてきます。昭和56年以前に建てられたマンションでは、現在の耐震基準を満たしていない場合もあり、震災の多い日本においては、基準をクリアするための補強工事は優先順位の高い項目と言えます。


エレベーターの意外な盲点…25年問題

老朽化マンション4古いエレベーターが使われている場合、補修部品の調達不能(25年問題)を理由に、エレベーターの更新をメーカーから提案されるケースも多く、今後この問題の顕在化が予測されます。

老朽化マンションへの対応は、「大規模改修」・「建て替え」・「区分所有権の解消(不動産売買)」の3つだと言われています。いずれも区分所有者・居住者に相応の負担がかかる問題です。

その中で「マンションの建て替え費用の自己負担なし」が出来るケースとしては容積率に余裕がある場合です。今のマンションよりも大きなマンションを建てて、その分を不動産業者に買い取ってもらうという方法もあります。「今、まさにマンションが老朽化して建て替えを検討している」という方は、容積率について調べてみましょう。


マンションは「管理を買う!」

大規模修繕以前から、「マンションは管理を買え」と云われてきましたが、改めてこの言葉が見直されています。区分所有者として、管理組合活動を充実させる努力をするなど、大規模修繕への準備を整えましょう。

清掃業から建物管理を始めた当社だからこそ、お客様に近い目線で管理とはなにか?を考え続けています。お掃除から様々な建物の小さな問題を見かけることはよくあります。だからこそ建物の維持保全の大切さを知っています。私たちに皆様の大切なマンションを維持保全するお手伝いをさせてください。


大規模修繕・建て替え・敷地売却のご相談もウイッツへお気軽にご相談ください

顔の見える管理®マンションは生まれ、育み、年を取り、いつかその役目を終えるまで、そこに住まう人の人生と寄り添うように年を経ていきます。その中で、日に焼け、雨にさらされ、血管(給水管)は疲れ、諸々年を取っていきます。そのようなマンションをいつも近くで見つめる「町医者」のようになりたい、と私たちは考えています。
「顔の見える管理®」はそんな「町医者」を目指す私たちの指標です。

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